Pagina wordt geladen ...

Bel ons op 0528 267 231 of mail naar info@vspadvocaten.nl

Wat te doen tegen een huurder die overlast veroorzaakt?

Een verhuurder kan worden geconfronteerd met een huurder die overlast veroorzaakt. Met overlast wordt bedoeld: geluids- of stankoverlast, pesterijen, mishandeling, bedreiging, stalking etc. In dit artikel zal worden beschreven wat een verhuurder kan doen tegen een overlastveroorzakende huurder.

Een huurder heeft de verplichting om het gehuurde te gebruiken als een ‘goed huurder’. Dit betekent dus ook dat hij geen overlast mag veroorzaken. Wanneer een huurder overlast veroorzaakt, is dat in strijd met de huurovereenkomst. Wanneer de overlast een ernstig en structureel karakter heeft, is het mogelijk om een gerechtelijke procedure op te starten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Let wel: een huurder geniet veel bescherming en een rechter zal dus niet lichtvaardig besluiten om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter dient een afweging te maken tussen het belang van de omwonenden op ongestoord woon- of huurgenot en het belang van de huurder bij behoud van zijn woning. Hoe beter de vordering van de verhuurder ten aanzien van de overlast is onderbouwd, hoe meer de rechter geneigd zal zijn om de vordering toe te wijzen.

Het is verstandig om voldoende bewijs te hebben verzameld ter onderbouwing van de overlast voordat een verhuurder tot een vordering tot ontbinding en ontruiming overgaat. Dit wordt ook wel dossiervorming genoemd. Het dossier dient in ieder geval te bevatten:

  • Alle stukken over de overlast, denk aan klachten van omwonenden, (zorgvuldig gedocumenteerd, voorzien van tijd, datum en ernst), politierapporten of rapporten van eventuele andere betrokken instanties;
  • Overzicht van bemiddelingspoging(en) die de verhuurder heeft ondernomen om huurder ertoe aan te zetten de overlast te staken (bijvoorbeeld (bemiddelings)gesprekken tussen verhuurder/huurder/omwonenden).
  • Wanneer bemiddelingspogingen geen effect hebben gehad; waarschuwingen en een (laatste) aanmaning en sommatie, gericht aan de huurder, om de overlast te staken.  
  • Alle overige gegevens die van belang kunnen zijn voor een procedure.

Wanneer het dossier ten aanzien van de overlastveroorzakende huurder zorgvuldig is opgebouwd, in die zin dat daaruit het ernstige en structurele karakter van de overlast volgt, kan de gerechtelijke procedure tot ontbinding en ontruiming worden opgestart.

De rechter hanteert in een gerechtelijke procedure de volgende uitgangspunten:

  • In een dichtbevolkt land als Nederland zullen dicht naast elkaar wonende buren vrijwel altijd enige geluiden van elkaar horen. Wanneer dit binnen zekere grenzen blijft, hoort dit erbij. Hierbij moeten buren over en weer wel zoveel mogelijk rekening met elkaar houden;
  • Incidentele afwijkingen van het lawaaipatroon zijn in de regel niet onaanvaardbaar;
  • De avond-, nacht- en ochtendrust moet zoveel mogelijk worden gerespecteerd en dat betekent dat in ieder geval de geluidsoverlast tussen 22.00 uur ’s avonds (in een buurt met jonge kinderen wellicht eerder) en 9.00 uur ’s ochtends  tot een minimum moet worden beperkt;
  • Ook oordeelt de rechtbank dat alles waar een ‘knop’ aanzit of alles dat voor directe menselijke beheersing vatbaar is, zoals elektrische (ook tuin- en muziek) apparaten met die ‘knop’ en met zelfbeheersing in de hand gehouden kunnen worden, in die zin dat het apparaat kan worden afgezet. (zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Den-Haag van 2 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR6430)

Wanneer de overlast ernstig afwijkt van bovengenoemde uitgangspunten en de overlast bovendien een structureel karakter heeft, zal de rechter de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijzen.

Mocht u naar aanleiding van dit artikel advies wensen over hoe u zorgvuldig een dossier kunt opbouwen ten aanzien van uw overlastveroorzakende huurder of bijgestaan willen worden in een gerechtelijke procedure dan wel een andere vraag hebben over een huurrechtkwestie dan kunt u contact opnemen met ons kantoor.

 

sitemap | contact | bouw van website dotsolutions